A questão do combate à inadimplência nos condomínios chamou a atenção de todos quando da entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro de 2003, que reduziu a multa por atraso de 20% para 2%, e mais recentemente, com o veto do Presidente da República ao artigo da Lei nº 10.931/04, que elevaria a multa de 2% para 10%.
A verdade é que o setor imobiliário e condominial tem procurado alertar as autoridades para o grande problema da inadimplência das taxas condominiais, que hoje ultrapassa 25% em todo o país. Todavia, o baixo percentual da multa legal é um estímulo à impontualidade, uma vez que o valor da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa.
A solução do problema não é fácil e muito menos imediata, entretanto, os síndicos e administradores de condomínios dispõem de instrumentos legais para aplicarem uma outra forma de penalizar aos condôminos que não cumprirem com as obrigações e deveres condominiais em dia.
Portanto, desde que a questão seja levada a uma assembléia condominial convocada para o fim de aprovar uma multa mais rigorosa aos condôminos inadimplentes, a medida passará a ser aliada dos síndicos e administradores no combate a inadimplência dentro dos condomínios. Além da majoração da multa, existe a possibilidade dos condôminos aprovarem em assembléia a imposição de correção monetária e juros legais depois de decorridos 30 dias do inadimplemento.
E como estas medidas devem ter respaldo legal, tanto na majoração da multa de 2% prevista como regra geral no Novo Código Civil, quanto na aplicação de juros legais e correção monetária, é muito importante que toda e qualquer cobrança seja feita com respaldo de um profissional especializado em cobrança judicial, devendo ser aprovado em assembléia condominial a contratação de um advogado, que deverá aplicar medidas crescentes para penalizar os inadimplentes, ainda na esfera extrajudicial.
Outra inovação de caráter legal surgiu em 2008, com o advento da Lei nº 13.160/08, que trouxe a possibilidade de restrição do nome do condômino devedor junto aos cadastros de proteção ao crédito, inclusive protestando a dívida condominial. Porém é importante salientar que os condomínios devem consultar seus moradores para decidirem se vão protestar os devedores ou não, embora a lei não exija esse procedimento.
O mais importante é conscientizar os condôminos que a inadimplência atrapalha a administração dos interesses de todos, gerando taxas extras ou até mesmo o aumento da taxa ordinária de condomínio. Portanto, medidas devem ser tomadas pelos síndicos buscando soluções que coíbam o aumento da inadimplência, através de adoção de regras claras e objetivas para aqueles que atrasam o pagamento das taxas condominiais.
Um abraço!
Anamaria F. Brisola Miragaia
Advogada Pós Graduada em Direito Civil e Processo Civil e especialista em Direito Imobiliário.
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